香港学生宿舍：从“一床难求”到资本新蓝海，4万缺口催生投资新赛道

作者： 2026-04-15 09:06:00 浏览量：6

导语：

 

在港府大力吸引非本地学生、将高校非本地生录取比例提升至50%的政策背景下，赴港求学人数持续攀升。然而，一个现实问题日益凸显：超过4万个学生床位缺口。这一供需矛盾，正悄然改变香港房地产市场格局，吸引着包括内地国企、本地财团乃至国际资本在内的各路投资者涌入，将酒店、写字楼改造为学生宿舍，开辟出一个预期收益率可达4.5%-8% 的新兴投资赛道。

 

一、 结构性失衡：政策驱动需求激增，宿位缺口持续扩大

 

香港学生宿舍市场的火热，根植于强劲且持续的需求与有限的供给之间的深刻矛盾。

 

政策驱动需求爆发：2023年，港府宣布将高校非本地生录取比例上限从20%提高至40%；2025年，这一比例进一步提升至50%。作为亚洲高等教育重镇（拥有5所QS亚洲排名前10的大学），香港对内地及海外学生的吸引力随之大幅增强，赴港学生人数持续增长。

 

供给严重滞后：与激增的学生人数形成鲜明对比的是，大学校内宿舍的供应增长缓慢。仲量联行香港资本市场部主管陈国章指出，保守估计当前学生宿位的缺口已达4万个，并有机构预测到2028年这一缺口可能扩大至10万以上。学生宿舍运营商“汇生活”的上市文件披露，2024/25学年，香港八所主要大学的平均学生床位比高达2.55:1，即约2.5名学生竞争1个宿位，“一床难求”现象严峻。

 

这种结构性失衡，使得非本地学生来港后往往需自行解决住宿，从而催生了庞大的校外住宿需求，为私人学生宿舍市场提供了坚实的基本盘。

 

二、 资本竞逐：酒店、商厦变身宿舍，成避险投资新宠

 

面对明确的商业机会与稳定的回报预期，各类资本正以前所未有的热情布局香港学生宿舍市场，收购存量物业（尤其是酒店）进行改造成为主流模式。

 

本地资本先行：中原地产是活跃的代表之一。近日，其斥资超15亿港元收购九龙城地标建筑富豪东方酒店，计划投资约20亿港元改造为可提供约1500个床位的学生宿舍。这已是中原近两年来的第三个同类项目，其已将床位供应目标翻倍至约6000个。香港宏安地产亦联合私募基金收购酒店进行改造。

 

内地国企入局：内地资本同样看好这一赛道。2026年3月，华润隆地以约9.53亿港元收购悦品酒店·荃湾，计划改造为约900个宿位的学生宿舍。2025年12月，招商局商业房托斥资2.06亿港元买入尖沙咀一处酒店，计划改建为学生宿舍和共享生活空间。

 

投资逻辑清晰：高力国际分析指出，收购酒店改装为学生宿舍是“最直接且具弹性的入市方法”。酒店本身具备房间间隔、独立卫浴及消防设施，能大幅缩短改建时间和成本，让投资者迅速推出产品以迎合租赁旺季。戴德梁行表示，在港府“城中学舍计划”新政下，商厦改学生宿舍的全程流程预计可缩短至约19个月，效率大幅提升。

 

三、 收益解析：高稳定性与可观回报的吸引力

 

学生宿舍资产受到资本青睐，不仅因其解决了社会痛点，更因其在不确定市场环境中展现出独特的财务吸引力。

 

收益表现可观：房地产顾问公司莱坊发布的调研报告显示，将酒店改建为学生宿舍后的预期收益率介于4.5%至8%之间。这一收益率水平显著超越了香港传统住宅物业的回报，在当前投资环境下显得尤为突出。

 

现金流高度稳定：陈国章指出，与学生群体相关的租赁行为具有高度稳定性：租期通常以学年为单位（12个月），退租率低，付款可预期性强，从而有效保障了高出租率与稳定的现金流。这种特性为投资者提供了抗周期波动的韧性。

 

政策支持明确：港府2025年推出的“城中学舍计划”，从规划、审批到地政等多方面放宽政策，鼓励私人市场参与学生宿舍供应，为改造项目提供了清晰的制度保障和发展预期。

 

四、 市场展望：供需矛盾与资产盘活驱动，赛道前景持续看好

 

业内普遍认为，香港学生宿舍投资赛道的发展势头在未来数年仍将保持强劲。

 

需求端有保障：特区政府积极吸引国际学生的政策方向明确，从源头保障了需求的持续增长。

 

供给端有动力：陈国章分析认为，近年商业物业（尤其是写字楼）价格显著回落，业主及投资者面临资产回报承压的挑战，因而有强烈动机将此类物业改造为学生宿舍，以提升租金收益和资产利用率。这不仅能缓解学生住宿短缺，也能有效疏导商业物业市场过剩的供应。

 

高力国际的统计显示，自2025年港府推出鼓励政策以来，市场相关交易活跃，目前已有约20宗改造申请。该机构认为，这些成交反映了主流投资者对学生宿舍市场的强烈信心，更标志着学生宿舍已成为“资金避险与长线部署的首选”。

 

结语：

 

超过4万的宿位缺口，如同一把钥匙，为投资者开启了一个融合了社会价值与商业回报的新蓝海。在政策鼓励与市场机制的共同作用下，香港正经历一场由资本推动的存量物业功能转换潮。从昔日酒店到今日学舍，改变的不仅是建筑用途，更是资本对于稳定性和成长性的重新定义。这条赛道能否持续繁荣，最终将取决于其能否在满足学生需求、提供合理回报与保持社区活力之间找到长期平衡。

 

来源整理：本文核心信息、数据及观点，均整理自第一财经于2026年4月14日发布的报道《超4万赴港留学生没有床位》，文中引用了中原地产、仲量联行、高力国际、戴德梁行、莱坊等机构及专家的公开信息与观点。

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